Rękojmia na dom trwale związany z gruntem trwa 5 lat. Jak zgłosić usterkę i nie stracić praw

Za wady domu odpowiadasz nie Ty, tylko sprzedawca albo wykonawca. Rękojmia wynika z Kodeksu cywilnego i przy domu trwale związanym z gruntem obejmuje wady stwierdzone w ciągu 5 lat od wydania. Gwarancja to coś osobnego: dobrowolne oświadczenie producenta, które może dać Ci więcej, ale nie odbiera praw z rękojmi. Usterkę zgłaszaj na piśmie i z konkretnym żądaniem.

Rękojmia: prawo, którego nie trzeba negocjować

Rękojmia to odpowiedzialność sprzedawcy za wady rzeczy (art. 556 Kodeksu cywilnego). Wadą jest niezgodność z umową. Na przykład dom nie ma właściwości, które powinien mieć, albo takich, o których zapewniał sprzedawca, został wydany niekompletny albo źle zamontowany (art. 556¹).

„Sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem dwóch lat, a gdy chodzi o wady nieruchomości – przed upływem pięciu lat od dnia wydania rzeczy kupującemu.”

— Kodeks cywilny, art. 568 § 1 (Dz.U. 2026 poz. 795)

Dom prefabrykowany nie zawsze kupuje się na podstawie umowy sprzedaży. Bywa też umową o dzieło albo umową o roboty budowlane. W obu przypadkach do wad stosuje się odpowiednio przepisy o rękojmi przy sprzedaży (art. 638 § 1 i art. 656 § 1).

Jedno zastrzeżenie. Jeśli jako konsument kupujesz od firmy dom mobilny albo kontener, który jest rzeczą ruchomą, mogą do Ciebie mieć zastosowanie przepisy ustawy o prawach konsumenta o niezgodności towaru z umową, a nie rękojmia z kodeksu. Tej ustawy nie omawiamy. Przy takim zakupie zapytaj prawnika, które przepisy obejmą Twoją umowę.

Co możesz żądać

1. 1
   Naprawy albo wymiany
   Sprzedawca ma usunąć wadę w rozsądnym czasie i bez nadmiernych niedogodności dla Ciebie (art. 561 § 1 i 2). Koszty naprawy, w tym robocizny i materiałów, ponosi on (art. 561³).
2. 2
   Obniżenia ceny
   Cena spada w takiej proporcji, w jakiej wada obniża wartość rzeczy (art. 560 § 3).
3. 3
   Odstąpienia od umowy
   Możliwe, ale nie przy wadzie nieistotnej (art. 560 § 4).

Sprzedawca może uniknąć obniżenia ceny albo odstąpienia, jeśli niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności usunie wadę. To ograniczenie nie działa, gdy już raz naprawiał albo nie wywiązał się z obowiązku naprawy (art. 560 § 1).

Konsument ma jeszcze dwie przewagi. Jeśli wadę stwierdzono w ciągu roku od wydania, zakłada się, że istniała już w chwili wydania (art. 556²). A ograniczenie albo wyłączenie rękojmi wobec konsumenta jest dopuszczalne tylko w przypadkach z przepisów szczególnych (art. 558 § 1). Zapis w umowie, że rękojmia „zostaje wyłączona”, tego nie zmienia.

Gwarancja: tyle, ile napisze producent

Gwarancja to oświadczenie gwaranta. Określa, co zrobi, jeśli rzecz nie będzie miała obiecanych właściwości: naprawi, wymieni, zwróci pieniądze (art. 577 § 1 i 2).

Z rękojmi możesz korzystać niezależnie od gwarancji (art. 579 § 1). Wybierz to, co w danej sytuacji jest dla Ciebie korzystniejsze. Przeczytaj też warunki gwarancji przed podpisaniem umowy. Jeśli wymaga przeglądów, zapisuj je i zachowuj dowody. Gwarancja „na dom” bez rozbicia na elementy i terminy niewiele mówi. Poproś o konkret: co obejmuje, na jak długo i co ją wyłącza.

Jak zgłosić usterkę krok po kroku

1. 1
   Udokumentuj wadę
   Zdjęcia, film, data, kiedy ją zauważyłeś, i okoliczności, na przykład pogoda przy przecieku.
2. 2
   Zgłoś na piśmie
   Opisz wadę i napisz, czego żądasz: naprawy, wymiany albo obniżenia ceny o konkretną kwotę. Zaznacz, czy korzystasz z rękojmi, czy z gwarancji.
3. 3
   Zachowaj dowód wysyłki
   List polecony albo e-mail z potwierdzeniem. To Twój dowód daty.
4. 4
   Pilnuj 14 dni
   Jeśli jako konsument zażądałeś naprawy, wymiany albo obniżenia ceny o wskazaną kwotę, a sprzedawca nie odpowie w 14 dni, uważa się, że żądanie uznał (art. 561⁵).
5. 5
   Pilnuj przedawnienia
   Roszczenie o usunięcie wady albo wymianę przedawnia się po roku od stwierdzenia wady. U konsumenta przedawnienie nie może skończyć się przed upływem 5 albo 2 lat od wydania (art. 568 § 2).

Konsumenta nie obowiązuje ustawowy obowiązek niezwłocznego zawiadomienia o wadzie. Utrata praw za spóźnione zgłoszenie dotyczy sprzedaży między przedsiębiorcami (art. 563 § 1). Mimo to zgłaszaj wadę szybko. Świeża usterka łatwiej daje się opisać, a szkoda nie rośnie.

Wady w trakcie budowy

Jeśli wykonawca jeszcze buduje i robi to wadliwie albo niezgodnie z umową, możesz wezwać go do zmiany sposobu wykonania i wyznaczyć termin. Po jego upływie możesz odstąpić od umowy albo powierzyć poprawki komuś innemu na koszt i ryzyko wykonawcy (art. 636 § 1 w związku z art. 656 § 1). Zrób to na piśmie i z konkretnym terminem.

Odbiór to najlepszy moment na uwagi

Przy umowie o roboty budowlane inwestor ma obowiązek odebrać obiekt (art. 647). Odbiór jest też najlepszym momentem, żeby spisać wszystko, co jest nie tak.

• Przejdź dom z listą kontrolną. Sprawdź okna, drzwi, instalacje, wentylację i wykończenie.
• Każdą uwagę wpisz do protokołu, z terminem usunięcia.
• Protokół bez uwag nie odbiera Ci rękojmi, ale może utrudnić spór o to, czy wada była od początku.
• Jeśli producent oferuje odbiór w fabryce przed transportem, skorzystaj z niego.

Listę punktów do sprawdzenia znajdziesz w artykule odbiór techniczny domu, a zapisy chroniące Cię w umowie w tekście umowa z producentem domu modułowego.

Pytania, które słyszymy najczęściej