Umowa na dom modułowy. Osiem zapisów, które chronią Twoje pieniądze, i sześć, które Kodeks cywilny uznaje za podejrzane
Zdjęcie poglądowe.
Umowa z producentem domu modułowego rozstrzyga, co się stanie, gdy termin się przesunie, cena urośnie albo dom przyjedzie z usterkami. Najważniejsze jest, żeby była konkretna: co dokładnie kupujesz, za ile, kiedy i jak to odbierzesz. Część zapisów, które producenci lubią wpisywać, Kodeks cywilny w umowie z konsumentem uznaje w razie wątpliwości za niedozwolone.
Przewiń w bok. Ogłoszenia z katalogu postawmy.pl, od najtańszego do najdroższego.
Zanim przeczytasz umowę, sprawdź producenta
Najlepsza umowa nie pomoże, jeśli kontrahent zniknie. Sprawdź firmę w rejestrze (KRS albo CEIDG): od kiedy działa i kto nią kieruje. Poproś o kontakty do właścicieli domów, które stoją już kilka lat, i pojedź je zobaczyć. Zapytaj, czy możesz odwiedzić halę produkcyjną. Opinie klientów czytaj z datą: te sprzed odbioru domu mówią mniej niż te po odbiorze.
Osiem zapisów, które muszą być w umowie
- 1Specyfikacja jako załącznikOkna, izolacja każdej przegrody, ogrzewanie, wentylacja, wykończenie. Przy umowie o roboty budowlane dokumentacja jest częścią umowy (art. 648 § 2 Kodeksu cywilnego).
- 2Cena i jej zmianyDo kiedy cena obowiązuje, co może ją zmienić i o ile. Jeśli producent może podnieść cenę, Ty powinieneś móc wtedy odstąpić.
- 3Transze za etapyZaliczka, potem płatności po konstrukcji, instalacjach, odbiorze w fabryce i montażu. Ostatnia część po usunięciu usterek z protokołu.
- 4Terminy i karyData rozpoczęcia produkcji i montażu. Kara umowna za zwłokę, zapisana tak samo konkretnie jak kara dla Ciebie.
- 5Odbiory z protokołemOdbiór w fabryce i na działce, z Twoim udziałem, listą uwag i terminem ich usunięcia.
- 6Granica dostawyCo robi producent, a co Ty: fundament, transport, dźwig, podłączenie mediów. Spory rodzą się na stykach.
- 7Gwarancja i rękojmiaGwarancja rozpisana na elementy, z terminami. Rękojmia działa niezależnie od niej.
- 8Ryzyko do odbioruKto odpowiada za moduły w hali i w transporcie, czy są ubezpieczone i jak zabezpieczono Twoją zaliczkę.
Umowa o roboty budowlane powinna być stwierdzona pismem (art. 648 § 1). Jeśli coś jest w projekcie, a umowa o tym milczy, w razie wątpliwości przyjmuje się, że wykonawca podjął się wszystkich robót z projektu (art. 649). To kolejny powód, żeby projekt i specyfikacja były załącznikami.
Zadatek czy zaliczka
To najczęstsze nieporozumienie przy podpisywaniu umowy. Różnica ujawnia się dopiero wtedy, gdy coś pójdzie źle.
Art. 394 § 1 Kodeksu cywilnego (Dz.U. 2026 poz. 795). Tak działa zadatek, jeśli umowa nie stanowi inaczej.
Jeśli w umowie stoi „zadatek”, a Ty chcesz mieć pewność zwrotu, poproś o zmianę na „zaliczkę”. Przy dużej wpłacie z góry zapytaj o zabezpieczenie, na przykład ubezpieczenie albo gwarancję bankową.
Terminy, kary i odstąpienie
Kara umowna to z góry ustalona kwota za niewykonanie albo złe wykonanie umowy (art. 483 § 1). Należy się bez względu na wysokość szkody (art. 484 § 1). Strona, która ma ją zapłacić, może żądać jej zmniejszenia, jeśli kara jest rażąco wygórowana albo umowa została w znacznej części wykonana (art. 484 § 2). Bez zapisu w umowie kary nie ma.
Gdy producent się spóźnia, możesz wyznaczyć mu dodatkowy termin, a po jego upływie odstąpić od umowy (art. 491 § 1). Przy umowie o dzieło i o roboty budowlane możesz odstąpić nawet przed terminem, jeśli opóźnienie jest tak duże, że nie jest prawdopodobne, by producent zdążył (art. 635 i art. 656 § 1). Wpisz do umowy konkretną datę, bo bez niej trudno mówić o zwłoce.
Sześć zapisów do wykreślenia albo negocjacji
W umowie z konsumentem zapis, którego nie uzgodniono indywidualnie, nie wiąże Cię, jeśli rażąco narusza Twoje interesy i jest sprzeczny z dobrymi obyczajami (art. 385¹ § 1). Kodeks wymienia przykłady takich zapisów. Oto te, które spotkasz w umowach na dom.
| Zapis w umowie | Co mówi Kodeks |
|---|---|
| „Cena może ulec zmianie” bez prawa odstąpienia | podwyższenie ceny po zawarciu umowy bez prawa odstąpienia (art. 385³ pkt 20) |
| „Producent może zmienić specyfikację” | jednostronna zmiana istotnych cech świadczenia bez ważnej przyczyny (pkt 19) |
| „Odbiór następuje z chwilą zawiadomienia o gotowości” | tylko producent stwierdza zgodność świadczenia z umową (pkt 11) |
| „Wpłata przepada w razie rezygnacji” | brak zwrotu zapłaty za niespełnione świadczenie (pkt 12) |
| Kary tylko dla klienta | obowiązek zapłaty za rezygnację tylko po stronie konsumenta albo rażąco wygórowana kara dla niego (pkt 16 i 17) |
| „Sądem właściwym jest sąd siedziby producenta” | narzucenie sądu, który według ustawy nie jest miejscowo właściwy (pkt 23) |
Art. 385¹ i 385³ Kodeksu cywilnego. Te przepisy chronią konsumenta. Lista w art. 385³ działa „w razie wątpliwości”, więc ostatecznie każdy zapis ocenia się w konkretnej umowie.
Przy sądzie uważaj na szczegół. Kodeks uznaje za podejrzany tylko zapis, który narzuca sąd niewłaściwy według ustawy. Jeśli sąd siedziby producenta i tak byłby właściwy, taki zapis niczego nie zmienia.
Rękojmia i gwarancja
Rękojmia przy sprzedaży obejmuje wady stwierdzone w ciągu dwóch lat, a przy nieruchomości w ciągu pięciu lat od wydania (art. 568 § 1). Przy umowie o dzieło stosuje się ją odpowiednio (art. 638 § 1), tak samo przy robotach budowlanych (art. 656 § 1). Gwarancja to dobrowolne oświadczenie producenta. Jeśli nie podano innego terminu, trwa dwa lata od wydania (art. 577 § 4).
Uprawnienia z tytułu niezgodności z umową możesz wykonywać niezależnie od gwarancji (art. 579 § 1). Który reżim dotyczy Twojego domu, zależy od tego, czy umowa jest sprzedażą, dziełem czy umową o roboty budowlane. Zapytaj o to prawnika przed podpisaniem. Jak zgłaszać usterki: rękojmia i gwarancja na dom prefabrykowany.
Ceny w katalogu a cena w umowie
W katalogu postawmy.pl są 206 całorocznych domów modułowych od 87 producentów. Cenę podaje 140 z nich, a typowa wynosi 230 tys. zł. Co czwarta jest podana netto. Przy ponad połowie producent pisze coś o fundamencie, przy mniej więcej połowie o transporcie. Dokładnie te sprawy trzeba rozpisać w umowie, żeby cena z ogłoszenia nie urosła po podpisaniu.
Pytania, które słyszymy najczęściej
Ile wpłacić przy podpisaniu umowy?
Przepisy nie podają kwoty. Im więcej płacisz z góry, tym ważniejsze jest zabezpieczenie wpłaty i jasny zapis, że to zaliczka, a nie zadatek.
Czy mogę odstąpić od umowy, jeśli producent się spóźnia?
Tak. Możesz wyznaczyć dodatkowy termin i odstąpić po jego upływie (art. 491 § 1). Przy umowie o dzieło lub roboty budowlane także wcześniej, jeśli nie jest prawdopodobne, że producent zdąży (art. 635).
Czy niedozwolony zapis unieważnia całą umowę?
Nie. Nie wiąże Cię tylko ten zapis, a reszta umowy obowiązuje (art. 385¹ § 2).
Czy warto pokazać umowę prawnikowi?
Przy umowie na dom tak. Najlepiej przed wpłatą pierwszych pieniędzy.
Podobne artykuły
